Der Hintergrund:

Was die Meldungen über mögliche Mietausfälle für Anleger und für die Gesellschaft zum Problem macht, ist die Tatsache, dass ein großer Teil der jetzt von Mietausfällen bedrohten Immobilienobjekte über Geschlossene Immobilienfonds, Offene Immobilienfonds und teilweise über Crowd Investing finanziert ist und so die private Altersvorsorge eines wichtigen Teils der Gesellschaft ausmacht.

Hinzu kommt, dass dann, wenn der jeweilige Fonds nicht betroffen ist, die Gefahr gravierender Wertverluste am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt besteht, wovon dann jeder Investor betroffen wäre.

Viele Selbstständige aber auch manche Arbeitnehmer haben ihre Altersvorsorge über Geschlossene Fonds bzw. sog. AIF-Fonds und die beliebten Offenen Immobilienfonds in Immobilien investiert. Immobilien gelten nun mal, vor allem in Deutschland, als sichere Anlage. Deshalb werden sie auch von den Anbietern und Vermittlern gerne als Sachwerte beworben.

Unabhängig davon, ob diese Zuordnung tatsächlich zutreffend ist (investiert wird schließlich in Fondsanteile und nicht direkt in Immobilien), entsteht durch die aktuelle Corona-Krise ein großes Problem. Der seit Monaten immer wieder diskutierte Crash am Immobilienmarkt könnte jetzt Realität werden.

Wer will noch Miete zahlen?

Am Samstag den 28.03. berichtet die "Süddeutsche Zeitung", dass sich die Bundesjustizministerin "über den Stopp von Mietzahlungen für Ladengeschäfte großer Firmen" empört habe. Die Rede ist von dem Modehaus H & M und von Adidas, die wegen der angeordneten Ladenschließungen die Mietzahlungen für ihre Filialen eingestellt hätten. Bei H & M geht es bundesweit um 460 Filialen, oft im Kern der Innenstädte. Der "Spiegel" berichtet nun, dass Deichmann für seine 1.200 Schuh-Filialen in Deutschland ab April für die Dauer der behördlich angeordneten Zwangsschließungen die Mietzahlung "aussetzen" wolle. Das "Handelsblatt" vom 27.03. berichtet ausführlich über die Folgen der Ladenschließungen und nennt dabei auch Puma, Gerry Weber und Marc O`Polo, die gleichfalls die Mietzahlungen aussetzen wollen oder dies erwägen.

Auswirkungen auf Immobilienanlagen

Bei den Offenen Immobilienfonds könnten die Auswirkungen gravierend ausfallen. Nach der "Auswertung der offenen Publikumsfonds" per 31.12.2019 des Verbands BVI waren bei den offenen Immobilien-Publikumsfonds, in denen rund 100 Mrd. EUR mehrheitlich für die Altersvorsorge gedachten deutschen Anlegergeldes investiert sind, 53,9 % in Büro- und Praxisimmobilien angelegt. Den zweitgrößten Anteil mit 25,9 % nahmen die Investitionen in Handel/Gastronomie ein. Es folgen Hotels (8,4 %) und Lagerhallen (4,1 %). Das hört sich wie eine Aufzählung der Immobilienformen an, die von der Corona-Pandemie besonders betroffen sind.

Bei den Geschlossenen Fonds berichtet die "Immobilienzeitung" vom 27.02.2020, die sich auf die von dem bekannten Fachjournalisten Stefan Loipfinger auf seinem Internet-Portal "investmentcheck.de" veröffentlichten Bericht über die Platzierung in 2019 beruft, von einem Inlandsimmobilienanteil von ca. 60 % und einem Anteil der Internationalen Immobilien von 23 %. (Gesamtvolumen 1,54 Mrd. EUR).

Während bei den Offenen Immobilienfonds in beschränktem Umfang ein kurzfristiger Ausstieg derzeit noch möglich ist, fällt diese Option bei Geschlossenen Fonds, AIF-Fonds und beim Crowd Investing weitgehend aus.

Und der Wohnungsmarkt?

Die Wochenzeitung "Die Zeit" lässt in ihrer aktuellen Ausgabe vom 28./29.03. unter der auf den Wohnungsmarktboom der letzten Jahre bezogenen Überschrift "War`s das?" Experten zu Wort kommen. Immer wieder wird auf die besondere Charakteristik des Wohnungsmarktes verwiesen, die von der des Gewerbemarktes abweiche. Immerhin muss weiter gewohnt werden. Eine zutreffende Feststellung, die darauf zielt, dass keineswegs feststeht, ob alle Gewerbeimmobilien nach der Krise weiter gebraucht werden.

Konkrete Prognosen gibt es auch hier natürlich nicht. Immerhin lernen wir, dass es u.a. darauf ankomme, ob der Krisenverlauf in Form eines V (starke Erholung nach starkem Abfall) oder in Form eines L (starker Abfall mit langer Durststrecke) vonstattengeht, wobei der letztere Fall "kritischer" wäre, was leicht nachvollziehbar ist.

Blick in die trübe Zukunft

Trüb meint in diesem Fall, dass Zukunftsprognosen angesichts der derzeit wenig geklärten Situation kaum sinnvoll sind. Die Prognose, dass sich nach der Pandemie die Welt deutlich verändert haben dürfte, ist allerdings nicht sehr spekulativ. Dass die Corona-Krise einen veränderten Blick auf die Immobilie als Anlageobjekt bewirken wird, erscheint fast zwingend. Die Erwartung, dass sich die immobilienverliebten Deutschen nach neuen Gewissheiten werden umsehen müssen, trifft sehr wahrscheinlich ein. Genauso wie ein kräftiger Einbruch der Lebensqualität im Alter bei den betroffenen Immobilienfondsinvestoren.